警惕热钱撤离对中国楼市的打击

　　本文所指“热钱”是进入中国楼市买进楼盘，待物业升值后择机抛售的外国资金，可能持有物业数年，但根本目的是赚取差价，而非长期收取租金。和股市、外汇市场短期进出的外国资金有所不同。
　　　　
　　因人民币的升值，“热钱”是楼市中令人怦然心动的一个词。不少地产商、炒房客和普通买房人将其视为房价上涨的强大力量。
　　　　
　　自中国加入世贸组织后经济的持续加速发展，中国实物分房制度的终结，以及人民币的升值预期，部分热钱为赚取物业和人民币双重升值的利润进入了中国楼市。
　　　　
　　房产的生产周期较长，约两三年左右，短期内的供应量很难大幅增加，当热钱作为一种增加的需求进入楼市以后，必然加剧了供不应求的状况，对房价的上涨客观上起到了推波助澜的作用。而且外资的动向是媒体关注的焦点，一个楼盘的整体收购能被高调宣传，广泛报道，加上普通国人对外国资金的崇拜，更是加强了人们楼市上涨的心理预期。热钱整体收购的物业对促涨周围物业的价格更能起到立竿见影的作用。
　　　　
　　一个城市健康的楼市，应建立在本地居民需求的基础之上。短期内外来资金，不管是国内炒房团还是国际热钱，虽然有利于促进楼市的繁荣，对地方政府税收和卖地收入更是不无裨益，但却必然埋下未来楼市调整的隐忧：
　　
　　1、热钱的需求使得开发商将虚假需求当成真实需求，在未来的几年内继续供给超出真实需求的楼盘。当热钱停止买入，为热钱而建造的物业将过剩；
　　
　　2、当热钱撤出时，将增加市场上的物业供应；
　　
　　3、热钱撤出时，会把人民币兑换成外币，央行将收回相应的基础货币。今年一季度末中国金融机构贷存比高达68.89%，部分银行甚至超出了《商业银行法》规定的75%的上限。而目前银行存款准备金率高达17.5%。则银行将被迫进一步紧缩对房地产业开发与按揭贷款的发放。失去银行支持，部分开发商将留下烂尾楼，而部分买房人将被迫延迟买房；
　　
　　4、热钱卖楼，将在一定程度上使楼市产生悲观预期；
　　
　　5、热钱比普通炒房人对楼市的杀伤力更大。他们看淡楼市时，将坚决、快速、果敢，不计成本地抛售。东南亚金融危机、日本楼市泡沫的破灭，都有国际热钱在兴风作浪。
　　
　　所以一个地方楼市的发展不应急功近利，要注意可持续性，限制可能造成楼市大调整的国际热钱和炒房团。显然在楼市调整，价格出现下跌时，本地居住的自住房不大可能抛售，是稳定楼市的坚实基础。而投机性房产则不大可能与地方楼市共度难关。国际热钱擅长的是通过股市、楼市掠夺一国经济发展的成果，在危机发生时，从来都是加剧危机的力量。想起一个笑话：一户农民养了一头牛，耕地时父亲在前牵牛，儿子在后扶犁。掉头时，儿子就对父亲说：“ 爹，掉头吧！”。后来父亲年纪大了，儿子一个人耕，到了要掉头时，怎么打、骂牛都没有用。突然儿子明白了，小声在牛朵边上说：“爹，掉头吧。” 牛马上就掉头了。巴甫洛夫要知道了这个条件反射的例子，恐怕要笑死了。同样，中国的楼市不能形成对国际热钱的依赖。
　　　　
　　总之，国际热钱在中国房价上涨的过程中，会参予其中，起到锦上添花的作用；但一旦楼市进入调整期，热钱坚决果敢撤出时，将令楼市雪上加霜。人民银行、银监会，及地方政府、房产商，都应防范热钱撤出时对楼市的冲击。
　　　　
　　这是给《东方早报》写的，所以内容比较有限。补充两句：
　　
　　世界上英美法日德意等所有的发达国家，在成为发达国家之前，都曾经历好几次经济崩溃，经济危机，唯独中国暂时还没有，特别是最近30年，基本一直在高增长。但目前已经比较困难了，要是在未来几年内突然有一次经济增长的大滑坡，我一点也不奇怪。而大量堆积在中国的热钱，有可能就会在这个时候，突然大量撤离，使中国经济雪上加霜。不是有人说中国有5000亿美元的热钱吗？如果这些钱撤走，则央行必须减少3万多亿的基础货币，就是通货紧缩，银行必须大量收缩信贷，企业大量缺钱。并且热钱在撤走的时候，必然抛售之前买进的房产、股票，必然给房产、股票市场致命一击。最近有人说什么政府会救楼市，还不如预告一下，太阳会从西边出来。这种情况下，怎么救？也有人说热钱有1万亿，反正热钱越多，撤走的时候给中国的危害越大。
　　　　
　　银监会基本就是僵尸会，外管局也是僵尸局，那么多热钱进来，根本看不到有什么实质性的监管措施。其实建设部何尝不是僵尸局？它对中国的房地产泡沫不断膨胀，没有看到采取任何有效的措施。人民银行也是僵尸行。当房价泡沫破灭，痛伤中国经济的时候，建议这些僵尸部门可以看一部电影，其实看一句台词就行了：不是我们无能，是共军太狡猾。
　　　　
　　可笑徐滇庆还幻想大量进入的热钱会侍机再次进入楼市，导致房价大涨。
 

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