政府接管"两房" 美启动史上最大救市
发表日期:2008-09-08 09:36 来源:8 关注指数： 导读：政府接管"两房" 美启动史上最大救市
美国政府接管房利美和房地美 两机构CEO被限令离职
美政府接管"两房"可能需要250亿美元巨资
中资银行200亿"两房"债券中长期利好
美政府接管房利美和房地美 将成立联邦住房融资机构
权威专家：中国不会发生房地产危机
港股频现减仓潮 美股或处大崩溃前夜
反接管派：次贷危机会更糟
政府接管"两房" 美启动史上最大救市
在布什签署楼市救援立法后的第五周，美国政府终于实质启动了对房利美和房地美的救赎行动。
当地时间7日上午，美国财长保尔森专门召开新闻发布会，宣布了针对陷入困境的两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美的一揽子措施。按照这一美国有史以来规模最大的金融救援计划，"两房"目前的监管部门--美国联邦住房金融管理局将出面接管两家公司，后者目前的高管将被撤换。政府称，尚未决定何时结束接管。
根据方案，美国财政部还将收购 "两房"发行的高级优先股。财政部将在公开市场收购"两房"发行的房贷抵押证券，同时将通过美联储纽约分区银行向"两房"提供特别信贷额度。
在此之前，为了敲定具体救援方案，保尔森已在上周五和周六特别约见了包括美国众议院金融服务委员会主席巴尼-弗兰克在内的国会要员、美联储主席伯南克、两党总统候选人以及"两房"高管。
"两房"是美国政府支持的两家从事住房抵押贷款融资的机构，被认为是"大到不能倒"的企业。目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自这两家机构。
"这是不可避免的，他们别无选择。"高盛全球经济研究主管吉姆·奥尼尔昨天接受记者采访时这样表示。他指出，美国政府此举帮助减少了短期内"两房"崩盘的风险，从这个角度说，股市可能会作出积极回应。
瑞士信贷亚洲区首席经济学家陶冬也认为，美国政府接管"两房"早在预料之中，只是迟早的事。他指出，此举帮助消除了一个不确定性，因此金融市场应该能够"松一口气"。当然，"两房"的股东们除外。
不过，陶冬也指出，这样行动并不足以实质改善美国房地产市场的现状，也不会给整体经济带来促进。
国际金融专家、中国银行研究员王元龙则对记者表示，美国政府终于痛下决心要接管"两房"，"表明问题已经到了很严峻的地步"。在过去四个季度中，两家公司都连续出现亏损，累计亏损金额高达140亿美元。
不过，对于"两房"的股东而言，政府接管可能不是什么好消息。弗兰克就表示，政府的接管计划会令所有的股东都处于被动。"这不是救赎，特别是对股东而言。"弗兰克说，联邦政府的利益"将优于所有股东，不管是优先股还是普通股股东"。
在5日盘后交易中，房利美和房地美的股价又遇暴跌，跌幅分别达到32%和27%。
标准普尔首席经济学家大卫·怀斯昨天在接受本报记者采访时表示，通常来说，这样的政府接管行为会有利于被接管企业的更好运作，对其债务人来说也应该是好消息。不过，"对股东们而言，这显然是一大噩耗。"
在美国政府几周前宣布计划救助"两房"之后，市场认为，如果政府出面接管，那么投资人手中的"两房"股票可能变得一文不值，而受到更多保护的可能是持有两房公司债的债权人。
据估计，"两房"持有或担保的住房抵押贷款债券总额高达近5万亿美元，其中超过3万亿美元为美国金融机构拥有，约1.5万亿美元为外国投资人拥有。
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美国政府接管房利美和房地美 两机构CEO被限令离职
美国政府7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。
根据接管方案，美国财政部将向房利美和房地美注资，并收购相关优先股；两大机构的首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。
受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美目前陷入全面危机。在过去一年，两大机构的损失已超过140亿美元。美国财政部长保尔森表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳税人的"最佳手段"。 （刘洪 新华网）
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美政府接管"两房"可能需要250亿美元巨资
美国当地时间7日11时，美财政部长保尔森和联邦住房金融局（FHFA）局长詹姆斯·洛克哈特联合召开新闻发布会宣布，联邦住房金融局暂时接管"两房"。
刚刚过去的周末，从纽约到华盛顿再到伦敦和巴黎，各报财经头条都不约而同指向了同一事件--美国政府正计划接管陷入困境的房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac），这两家美国第一大和第二大住房抵押贷款融资机构。
据《华尔街日报》报道，美国当地时间6日，美国众议院金融服务委员会主席巴尼·弗兰克发表声明说，美国财政部长保尔森计划使用国会7月份授予他的一项特别权力，对房利美和房地美进行救助，即对"两房"进行托管，并将向两家公司注资，以确保两家机构保持稳定和继续发挥作用。
弗兰克表示，目前他还不知道有关美国政府接管房利美和房地美计划的具体内容。
弗兰克同时称："对普通股东来说这并不是救助计划。因为与其他普通股或优先股相比，政府购入的股票具有优先权。"这一说法也证实了市场此前的预测，即政府接管后普通股东的权益将严重受损。
高管易人股权稀释
托管后，美国政府将承担与两家公司债务及其担保的住房抵押贷款证券有关的责任。但分析人士认为，如果美国政府注资，两家公司的股票价值将被严重稀释，持有两家公司股票的投资者可能会被迫接受重大损失；同时，两家公司的现任高管将离职，董事会也将完全被新的领导层取代。
另据了解计划内容的消息人士透露，财政部将以购买可转换优先股或凭证方式分阶段向两家公司注资。但分析人士指出，因优先股享有优先受偿、分红和兑换的权利，这一公共举动将使得"两房"现有普通股持有者资格实际上被取消，而原有优先股持有人及190亿美元后偿债项的权利人也将遭受损失。
目前，保尔森已与美国联邦储备委员会主席伯南克、美国民主党总统候选人奥巴马和共和党总统候选人麦凯恩等就此进行了磋商，两人均对这一计划表示支持。奥巴马当天在印第安纳州特雷霍特市表示，两家公司都太大，并且与房地产市场关系太紧密，因此必须确保它们不倒闭。
拯救金额将创纪录
5日，保尔森约见房利美首席执行官丹尼尔·马德（Daniel Mudd）和房地美首席执行官里查德·赛伦（Richard Syron）时已告知他们，两家公司将被接管，而他们必须离职。出席会谈的还有美联储主席伯南克、联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特等。
丹尼尔·穆德和里查德·塞隆当地时间6日上午表示，"两房"已经做好被政府接管的准备。据报道，这二人及其管理团队已被告知必须离开所在公司。
至记者截稿时，美国政府接管"两房"的金额仍未公布，但可以肯定的是，它将以一个创纪录的惊人数据，成为美国金融史上的最大手笔拯救计划。据美国国会预算办公室此前预测，政府拯救"两房"所需要的资金约为250亿美元。
就"两房"被政府接管后股权将稀释一事，上海金融学院金融理财研究室主任章劼昨日表示，"稀释股权是必然，政府需要收回话语权，但原股东的话语权无疑会阻碍政府顺利接管。"
"两房"股票应声大跌
据报道，美国政府是在上周五抵押银行家协会公布一份报告后决定接管"两房"的。这份报告称，截至2008年6月，美国400万抵押贷款购房者中已经有9%的人违约，这是美国历史上的最高纪录。该报告同时证实，按揭市场存在的危机已经被转嫁到了那些没有或少有收入及财产证明的借贷者身上。
过去几个月里，房地美股价大跌让其融资55亿美元的计划一直不能成行。今年初，房地美承诺将融资55亿美元来支撑公司资金运转。当初就有分析称，一旦融资失败，美国财政部需动用国家税收为其注资，对两家公司的资本结构进行调整。
房利美、房地美最近的股价跌势令人惊诧。过去一年，"两房"股价缩水近90%。房利美股价从一年前的70美元降至5.5美元左右，房地美的股价则从1年前的45美元降至最低4美元左右。
由于美国政府将出手接管的报道是在当天纽约股市收盘后发表的，房利美和房地美的股价在盘后交易中分别大幅下挫24%和19%。
因抵押贷款违约率骤增，这两家拥有或担保美国近一半债券的政府支持企业，在过去四个季度里亏损巨大，成为了美国大选中的财经焦点。布什政府接管"两房"这一举措，将对美国纳税人的利益以及美国经济前景产生极其重大的影响。 （东方早报）
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中资银行200亿"两房"债券中长期利好
美国当地时间7日11时，美国政府宣布联邦住房金融局暂时接管两大房贷融资巨头房利美和房地美（下称"两房"）。上海金融学院金融理财研究室主任章劼昨日指出，美国接管"两房"将推动全球金融市场好转，对持有两房债券(资讯,行情)的海外机构是一个中长期利好。
次贷危机爆发后，中国、日本、新加坡等国都在大规模减持"两房"债券。截至6月末，中资银行的持有总额约240亿美元。其中，中国银行持有172.86亿美元，工商银行持有27.16亿美元，建设银行持有32亿美元，招商银行持有2.55亿美元，民生银行持有2.27亿美元。
在亚洲金融机构中，中国银行的次级抵押贷款投资规模居于首位。
中国银行8月底发布半年报显示，截至8月25日，中行共减持46.12亿美元。中行称，减持的这些债券并未发生损失，目前"两房"相关债券还本付息正常。章劼认为，"两房"被美国政府接管，有利于恢复市场信心支撑美元。货币回笼美国对于持有美国债券的海外机构将会受惠，中资银行的状况也可能好转。
全球最大债券基金太平洋投资管理公司负责人比尔·格罗斯当天说，美国政府需要动用更多资金来支撑金融市场，如果财政部向"两房"注资，太平洋投资管理公司和其他大型投资机构也会跟随注资。
中行行长李礼辉表示，减持的"两房"债券一部分是自然到期，一部分是中行作了处置，交易价值正常，目前没有给中行带来损失。李礼辉认为中行对房价下跌带来的风险有较强的承受能力。
据中行半年报称，目前中行持有美国两大住房抵押贷款公司--"房利美"和"房地美"发行的债券75亿美元，"两房"担保债券51.74亿美元，总额比6月末减少40亿美元。
截至6月30日，中行所持"两房"相关债券共计172.86亿美元，在中资银行中持有量最多。但随着"两房"7月卷入次贷危机，中国银行已经陆续减持"两房"相关债券。截至8月25日，中行共减持46.12亿美元。中行称，减持的这些债券并未发生损失，目前"两房"相关债券还本付息正常。
里昂证券7月份的一份评估报告显示，中国银行可能持有房利美和房地美发行的约200亿美元债券，相当于中国6家最大银行总持有量的三分之二。这一对房地美和房利美的投资可能占到其自身总资产的约2．6％。
李礼辉表示，作为中国国际化程度最高的银行，中国银行外汇资产在总资产中的占比超过30%，远远高于国内主要同业8%左右的平均水平，这一定程度上影响了该行的赢利能力。
至6月末，中行持有美国次级住房贷款抵押债券的账面价值为36.42亿美元，该行的减值准备余额从3月末的14.98亿美元提高至6月末的19.03亿美元。
附件
"两房"危机
美国第一大和第二大住房抵押贷款公司房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）分别成立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，其主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。
美国次贷危机爆发后，房利美和房地美蒙受了巨额损失。过去一年里，两家公司股价惨跌，融资成本不断上升，一度濒临破产。由于担心两家公司破产对美国金融市场和整体经济造成严重冲击，今年7月份，美国国会授权保尔森在必要时对两家公司进行救助，具体措施包括由美国财政部向两家公司提供贷款和购买其股票等。（东方早报）
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美政府接管房利美和房地美 将成立联邦住房融资机构
美国政府7日宣布接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美，以协助美国的楼市和经济。
据悉，房利美和房地美的最高负责人将要撤换，而政府会成立联邦住房融资机构，接管房利美和房地美，并营运两房直至稳定为止。美国财长保尔森说，由于两房的负债巨大，所以必须采取这项措施，以免出现破产。美国联储局主席伯南克也表示，措施有助保持两房的财政稳健。
保尔森此前曾与伯南克、美国民主党总统候选人奥巴马和共和党总统候选人麦凯恩等就此进行磋商。奥巴马和麦凯恩对计划基本表示支持。不过有分析人士认为，如果美国政府注资，两家公司的股票价值将被严重稀释，持有两家公司股票的投资者可能会被迫接受重大损失。
房利美和房地美分别成立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占美国住房抵押贷款总额一半。
美国次贷危机爆发后，两家公司蒙受巨额损失，过去一年股价惨跌，融资成本不断上升，一度濒临破产。由于担心两家公司破产对美国金融市场和整体经济造成严重冲击，今年7月，美国国会授权保尔森在必要时对两家公司进行救助，具体措施包括由财政部向两家公司提供贷款和购买其股票等。 （中国新闻网）
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权威专家：中国不会发生房地产危机
在昨日结束的博鳌房地产草原行论坛上，专家认为，尽管中国房地产市场也出现了成交低迷、价格下跌的现象，但中国不会发生房地产危机。
逆势涨价没"演砸"
SOHO中国董事会主席潘石屹在接受记者采访时表示，9月初SOHO中国各楼盘平均涨价5%后，销售情况依然良好。公司逆势涨价并没"演砸"，只要市场有成交，楼盘的价钱就是合适的。
近日在万科、世茂等开发商加大降价幅度的同时，潘石屹却大胆提价。对此，华远集团董事长任志强认为，SOHO中国开发的是高端商业地产，万科以提供普通居民住宅为主，两者卖的不是一个东西，不具可比性，也不能用好坏来简单形容价格涨跌。
阳光100常务副总裁范小冲表示，该公司楼盘目前不会效仿SOHO中国涨价，但各个项目目前也没有降价考虑。在当前楼市降价5%、10%作用不会太明显，如果降价20%则会引发一系列的麻烦。
潘石屹还谈到，今明两年将是房地产行业低谷，SOHO中国将择机进行"抄底"，但目前尚不能判断何时是最低点。8月31日，SOHO中国刚刚以8.9亿元人民币收购中冶新奥正诚原有的中关村商厦项目，这也是SOHO中国上市不足一年内收购的第四个项目。
中美不能简单对比
住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，不能将中美住宅市场进行简单类比，二者在金融环境和供求关系上存在明显区别。美国通过各种金融衍生品，将房子贷给偿付能力不足的人，导致了房地产违约风险增大，而中国信用风险约束要严格得多。而且美国的市场以存量房为主，调控房价主要通过需求端。而我国的增量房规模占比相当大，政府调控不仅要考虑需求端，还应考虑供给端，保障中长期住房供给稳定。
任志强认为，由于经济发展、信贷、税收特点不同，美国次贷危机对于中国房地产业没有借鉴意义。日前进行的国内银行压力测试显示，个人住房贷款依然是银行的优质贷款，是坏账率最低的贷款。
明年形势或更严峻
"目前我国的房地产市场是典型的滞涨。"全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下，目前市场已形成供给远远大于需求的情况，房地产业后几个月乃至明年形势将更严峻。
SOHO中国董事会主席潘石屹表示，未来几个月如果出口等宏观数据持续恶化，不排除宏观调控有适度放松的可能。对房地产行业，政府不可能直接去拿钱救市。如果货币政策有适度放松，或者在税收方面对土地交易税、增值税进行调整，对开发商已经足够。
聂梅生认为，开发商资金困难不应单纯等待货币政策放松，可以考虑利用其他手段，如推出房地产信托基金、发展债券市场、对农村土地集约经营和流转等。通过金融和土地制度改革，来促进房地产业发展。（韩晓东 中国证券报）
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港股频现减仓潮 美股或处大崩溃前夜
本周美国和香港股市持续波动，美国企业上月裁员人数远超过预期，新申领失业救济人数也升至近五年高位，美国大型零售商销售呆滞及私营机构就业报告逊于预期，市场忧虑就业市道恶化，拖累美股在本周尾段大幅下挫。其中部分专家更认为美股正处于"大崩溃"前夕。
笔者观察数据，美国企业上月裁员3.3万人，较预期多3000人，显示劳动力市场仍然疲弱。上周新申领失业救济人数急增1.5万人至44.4万人，而前周持续申领人数升至2003年11月以来新高，反映楼市及信贷市场动荡，促使企业裁员及减聘人手。笔者认为劳工市场持续恶化，相信未来数个月申领人数与失业率亦会同步攀升。如果银行持续收紧信贷，笔者认为债券、股票、商品以至各类债务投资的需求骤降，无论是优质或劣质的资产价格将续跌。
不过，7月份纽约证券交易所经纪户口的净现金量达到破纪录的水平，如果信心恢复，该批资金一旦重投股市，形势将出现改善。美国第二季非农业生产力上升4.3%，远高于预期的3.5%，主要因企业经过连番裁员后，余下员工的工作量增加；期内单位劳工成本跌0.5%。8月份供应管理协会（ISM）服务业指数由49.5升至50.6，胜过预期，反映服务业正扩张，替美国市场带来较为正面的消息。
针对香港市场，九成蓝筹已公布业绩，平均计算核心盈利增长约20%，主要由地产股带动。不过，下半年企业盈利增长将急剧放缓，料全年计核心盈利变幅只增长5%，换言之，下半年蓝筹盈利将呈负增长，港股仍将走软。
上周，可口可乐收购汇源果汁的计划可说是淡市中的亮点，由于收购价奇高，揭起市场的寻宝游戏。但是在另一方面市场却出现一轮轮新的减仓潮，基建股向来防守性强，不过在本周却成为新的攻击目标。近日惨遭基金抛售的洗仓股有两个特点：第一是盈利增长放缓、前景不明，在充满变数的环境下，基金为避免股价下挫，抢先在市场沽售。第二是估值偏高，预测市盈率（PE）逾20倍水平，但却面临低或负增长的局面，这对高估值不利。针对上述两点，现时仍属基金爱股、PE动辄逾20倍的部分内需股，最大机会成为新一轮减持的对象。鉴于今年内地经济一面倒唱淡风，奥运后，消费股有可能将首当其冲，以基金改变速度之快，内需股随时有短暂急跌危机。
除基建股外，早前被洗仓的航运、资源股，也不断下跌，拖累港股创逾一年收市新低，笔者认为大行唱淡报告只是其中一个原因，最主要的关键是一直标榜高增长的基建股，今年纯利不单没有上升反而下跌，因此不能支撑其高估值溢价，笔者参考三家基建股为例，今年预测市盈率（PE）皆逾二十倍，面临重大危机。
目前，市场将继续观察即将公布的8月份内地通胀数据，市场预期将可回落至6%以下，为一年来新低，也是今年4月份以来连续多个月下跌。投资界期待物价受控，能为市场带来支持。同时，投资界也估计成品油价格在年底前，有条件再上调5%至10%。资源和电力价格改革，对内企盈利表现相当重要，这也将是市场持续关注的重点。
温天纳（作者为香港证券专业学会专业委员）（第一财经日报）
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反接管派：次贷危机会更糟
事实似乎证明，保尔森此前否认将会注资"两美"是一种策略。因为布什政府内部对于是否托管两美存在激烈争议。即使托管后，争议仍将继续。
除了纳税人利益受损意外，保尔森的顾虑也源于格林斯潘和一些经济学家的反对。
托管争议激烈
"'两房'要靠政府来托市，首先是否管用，其次这只会引领次贷危机向更坏的趋势发展。"这些持反对意见的经济学家认为，"两房"出现危机并非意外，应该按照市场化的原则来实施兼并重组，最终方向是将"两房"推向市场化。"两房"虽然是国会出资但也是公众持股公司，甚至又向美国证监会注册了，其市场化的方向政府不应该人为地设置障碍。
章劼认为，政府拯救两美是唇亡齿寒，势在必行。"托管两房，是金融市场复苏的重大利好，也是美国政府必然的选择。"
两房持有5.2万亿美元的抵押贷款，将近美国抵押贷款市场的一半。章劼指出，尽管二巨头和美国众多普通企业一样应该遵循市场化原则，但一旦牵涉住房市场和金融市场全面的稳定，必须依靠"政府之手"保障二巨头无恙。
自从2007年8月份美国次贷危机爆发以来，房利美、房地美在美国房产市场的地位显得愈发重要。章劼分析称，政府出面托管两房，美元得到支撑有利于资金自动回笼，将利于降低住房市场违约率，提高金融系统自动修复能力。
房市成致命七寸
5日，美国金融监理机构勒令关闭位于内华达州韩德森市的"西佛州立银行"，成为今年第11家倒闭的美国银行。麦凯恩儿子也是该银行的董事之一。章劼昨日分析称，如再有大银行受到严重冲击，会引发金融系统波动，政府将付出的代价十倍于现在数字。
根据花旗银行经济金融模型测算，由于次贷危机的影响，美国可能进入衰退的概率有所上升，由之前的10%上升到20%。享受了近20年持续繁荣的美国经济已接近拐点，如房贷危机以极端方式收场，不排除美进入较长的低速调整期。IMF已将2007年全年美国经济增长率预期从原来的2.2%调降至2%。
然而，章劼肯定，因为经济系统的完善和法制保障，美国经济事实上完全有成功托管两房的经济实力。美国商务部28日公布的初步修正数据显示，今年第二季度美国经济按年率计算增长了3.3%，增速快于原来估计的1.9%，也大大高于今年第一季度0.9%的增速。（东方早报）
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