首页 政经 研报 头条 公告
数据 净值 估值 评级 雷达
选基平台 比较
问诊
代销 视频
集合理财 新基 重仓 策略 视点
路演 基金大学 财经视频
帐户 诊断分析 名家专栏
软件 免费软件 专家版 基金大师
社区 大话基金 套利 眼界
基金数据查询:
首页 > 理财宝典 > 正文

销售保守拿地激进 北辰实业在下怎样一盘棋?

发表日期:2018-04-27 04:41    来源:投资者报    关注指数:

周月明

近一个多月以来,上市房企纷纷进入年报披露期,这其中就有京城房企北辰实业(601588.SH)。

从北辰实业年报来看,相较于2016年,北辰实业的销售金额及销售面积都有所下降。且在公司制定的2018年新目标中,销售金额只比2017年增长17亿元。在众多激进扩张、快速奔跑的房企之中,北辰实业为何会选择相对保守的战略?其经营情况究竟如何?《投资者报》记者近日联系到公司张姓负责人,称将给记者答复,但截至发稿对方并未兑现承诺。

拿地频现地王

据年报显示,2017年北辰实业合约销售金额223亿元,同比下降1.3%,合同销售面积124万平方米,同比下滑达到20%;不过,其均价为17983.87万元/平方米,比去年上升23.34%。而且,受益于可供结算面积的增加,北辰实业2017年的营业收入同比上升57.24%,达到153.03亿元,归属于母公司净利润为11.4亿元,同比上升89.88%。

在业务结构上,北辰实业财务总监曾表示,“收入上,房地产开发占82%,投资物业占比18%。利润上,开发物业的利润占比是68%,投资物业则为32%。2017年,北辰实业的开发物业营业收入125.92亿元,同比上升78.21%;投资物业(含酒店)营业收入25.99亿元,同比上升6.32%。”

面对北京地区的严格调控,北辰实业的拿地布局策略也有所调整,2017年,其分别在无锡、海口、武汉、成都及周边竞得土地共计9宗,新增土地储备约194万平方米,其中权益土地储备约127万平方米。

截至2017年末,北辰实业的总土地储备为935万平方米,规划总建筑面积1763万平方米,共有拟建、在建项目38个,分布于北京、长沙、武汉、杭州等14个城市。相对于目前一年销售100多万平方米的货量,现有的土地储备足够北辰实业未来6年的销售。

不过引起不少投资者注意的是,北辰实业在海口秀英区和成都双流区拍下的2宗地块,地价合计31.08亿元,都属于溢价率比较高的项目。

成都双流区地块以8.06亿元获得,折合楼面价10100元/平方米,溢价率达到68.33%;海口秀英区的地块以23亿元获得,楼面价11164元/平方米,溢价率142%。

北辰实业这种以“地王”价拿地的现象,并不是仅这一年出现,其在长沙拍得的一块“地王”,曾经一度给公司带来负担。

有过一次“地王”教训,北辰实业为何还会高价竞拍土地?其背后的策略和布局意图是什么?

自2014年以来,北辰实业就开始在京外激进扩张。2015~2017年,公司的存货金额分别为:310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元,增速较快。

但自2016年开始,在一系列调控政策出台后,原本火热的楼市开始降温,土地市场也是新政频出,限价、自持等新规不断出台。而在这样的背景之下,北辰实业还在逆市扩张。

2016年7月,公司以23.11亿元拍下宁波一建筑面积为13.74万平方米的地块,拿地溢价率接近100%,楼面价达到了16825元/平方米,这个价格刷新了宁波单价地王的纪录。

再比如公司以34.4亿元拿下的武汉地块,13.42亿元竞得的苏州地块,这两宗地块没有刷新“地王”價格,或许是因为拍卖新规则实施后有了最高价或者说政府指导价的限制。

在严格调控的背景下,北辰实业却多次入手体量庞大的“地王”地块,这样的拿地策略,令一些投资者感到费解。

债务负担增高

激进扩张、“地王”频出,也令北辰实业2017年的负债进一步上升。据公司年报显示,2017年北辰实业的资产负债率为83.29%,同比上涨了2.33个百分点,与2015年相比,更是大涨8.32个百分点。

从具体债务结构来看,2017年末,北辰实业的负债总额为666.18亿元,比上年期末增加27.89%。其中预收款项为225.64亿元,占负债总额33.87%,占比下降1.36个百分点;借款(不含债券)266.09亿元,占负债总额39.94%,占比上升0.52个百分点;应付债券(含一年内到期)52.89亿元,占负债总额7.94%,占比上升0.32个百分点。

随着货币政策逐渐收紧,借贷成本走高,北辰实业也考虑起永续债这一方式。

据公司近期公告称,计划发行40亿元的长期限含权中期票据,即永续中票,用于补充流动性和偿还债务等用途。永续债起息时利率水平并不算高,可过两三年后利率会大幅上涨,因此业界对永续债一直存有较大争议。北辰实业能否在短期内还上低息债务,与其项目周转率等都有很大关系。但是目前,长沙北辰三角洲项目的长周期开发,以及又竞得两块地王,是否会影响公司资金的回笼速度?还需进一步观察。2017年,公司经营现金流净额为-16 .28亿元,同比下滑179%,“造血能力”有所下降。

那么对于现有资产结构如何调整?公司曾表示,负债率最近两年有所增高,主要是在土地储备上增加了投入,依靠市场融资、加快现金流周转等有助于解决这一问题。“目前公司在负债率的控制上还是比较严谨的,我们主要处于中等偏下的水平。在今后的几年,我们也会控降资产负债率,优化资产水平。”

此外,相较于拿地时的出手阔绰,北辰实业对于2018年的销售目标却显得保守许多。2016、2017年,北辰实业实现的销售金额分别为226亿元以及223亿元,在前两年的基础上,北辰实业表示,2018年争取实现销售154万平方米,签订合同金额240亿元。对比2017年,这个目标则仅增长17亿元。

对于这个目标,公司方面之前称,“从市场放量的角度来看,相当长的时间里还是比较稳定的。因此在销售安排上,北辰实业会逐年提高,而不是产生比较大的波动。”

截至4月20日,北辰实业股价为4.14元,市盈率12倍。

您看完这篇新闻有何感觉:


太兴奋了

有点意思

没啥感觉

搞笑了点

比较无聊

又伤心了


 本栏目最新文章 24小时热门文章