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楼市冷静之下的天津上市房企:或重组或转向 发展路径花样百出

发表日期:2018-08-08 02:46    来源:投资者报    关注指数:

周月明

近两年来,严调控成为房地产市场的主基调,在此背景下,一些城市原本火热的楼市也出现较明显降温,比如四大直辖市之一的天津。2017年以来,天津市整体交易情况呈下滑趋势,据市场数据显示,2017年,天津市房地产开发投资2233.39亿元,同比下降2.9%,其中住宅投资1559.70亿元,同比减少2.4%,住宅投资占房地产开发投资的比重为69.8%。商品房销售面积1482.12万平方米,下降45.3%;销售额2272.3亿元,下降34.7%。其中住宅销售面积1342.87万平方米,同比减少46.7%。

而到了2018年一季度,这种下滑趋势更为明显。天津市商品房销售面积188.13万平方米,下降58.7%;销售额318.55亿元,下降54.8%。其中,住宅销售面积下降58.2%,销售额下降60%。

在天津整体楼市趋于冷静的情况下,当地的上市房企发展又如何呢?都受到了哪些影响?未来规划是什么?

《投资者报》记者从广宇发展、天津松江、津滨发展、天房发展、天保基建这5家天津上市房企的财务数据中,发现了一些特点和共通之处。

寻找新的增长点

纵观这5家上市公司,房地产业务占总营收的比重已有较大不同。其中广宇发展、天房发展、津滨发展的房地产业务一直是中流砥柱。广宇发展占比最高在98%左右,天房发展则为95%左右,津滨发展2016年、2017年维持在89%上下。但是天保基建、天津松江近两年业务占比出现较大变化,天保基建房地产业务由2016年的95%下滑到2017年的72%,天津松江也由2016年的92%下滑至2017年的64%。

《投资者报》记者曾致电致函天津松江询问业务构成变化情况,有女性工作人员接听称将查阅采访提纲,但一直未给予答复。记者查阅其财报发现,天津松江2017先是通过收购开始进入信息服务产业,此外其融资租赁业务占比也有提升。而天保基建则是通过收购开始向航空产业拓展。两家公司都开始寻找新的利润增长点。

据资料显示,2017年天津松江以现金方式收购卓朗科技80%股权,开始进入信息服务产业。天津卓朗科技有限公司是一家大数据公司,与华为、思科有着广泛深入的合作,承接天弘基金的存储数据库建设,中标多处数据中心建设,2017年的扣非净利润为9628万元。天津松江关于本次收购曾称:“重大资产重组的完成进一步增强了公司的整体实力,使公司在智慧城市领域的布局更加深入,有助于公司形成‘房地产+智慧城市的新发展模式。”

除此之外,2017年,天津松江控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司签订融资租赁项目合同9笔,完成融资租赁业务11.83亿元。

恒泰汇金融资租赁成立于2014年12月15日,为天津松江控股75%的子公司。2017年,恒泰汇金租赁计划开展融资租赁业务金额不超过20亿元人民币,已开展融资租赁业务金额累计为3.58亿元。公司方面曾称,“本次融资租赁业务的开展有利于盘活天津松江存量资产,拓宽公司融资渠道,缓解资金压力。”

而天保基建业务构成变化的主要原因是其开始向航空领域进军。这一新业务自2016年就开始运作,最终其以3.22亿元收购了天津保税区投资有限公司持有的天津中天航空工业投资有限公司60%股权。

业绩走势大不同

除了发展路径有所不同,这5家公司的业绩走势也相差较大。翻阅这些公司2017年财报,其中广宇发展营收规模最大216亿元、增速也最快,达215%,天房发展2016年营收规模原本与广宇发展相差不大都在35亿元以上,但2017年63亿元的规模则被甩在后面。津滨发展营收规模最小为9.76亿元,净利润也是5家唯一出现亏损的,亏损了1.32亿元。而天津松江是营收唯一出现下滑的,下滑幅度为25%,且值得注意的是,虽然其净利润没有亏损,但扣除非经常损益后,其亏损7.17亿元。

那么,广宇发展是依靠什么2017年获得高速增长呢?津滨发展、天津松江扣非净利润又为何出现亏损?

《投资者报》记者曾就此问题询问天津松江,但还未得到答复。据天津松江在财报中称,其营收下滑、扣非净利润出现亏损的主要原因是房产销售收入减少。据其财报中的解释,是为“积极响应国家政策号召,加快去库存速度,实现资金的加速周转。截至2017年12月31日,公司拥有在建拟建项目8个,同比减少52.9%,权益建筑面积约79万平方米,同比减少46.2%,其中在建面积约42万平方米,同比减少31.1%”。“此外,新开工面积13.18万平方米,同比减少17.57%,由于规划调整、政府土地挂牌推迟、房地产市场欠佳等原因,导致全年新开工面积低于年初计划。完成竣工7.85万平方米,同比减少63.20%。签约销售面积8.45万平方米,同比下降65.4%,签约销售额7.7402亿元,同比下降67%,结算销售收入9.24亿元,同比减少28.93%。由此看来,各主要财务指标均出现一定程度下滑。

而津滨发展2017年出现亏损的主要原因据年报称,也是受地产市场环境影响销售减少,且值得注意的是,其7月12日晚间发布了2018年半年度业绩预告,预告显示,2018年上半年公司预计继续亏损1600万元~3500万元,而继续亏损的主要原因是由于项目均处于开发建设阶段,可售项目较少。

为求发展执着重组

相比天津松江和津滨发展,广宇发展2017年的表现可谓突飞猛进。据其最新发布的2018年半年报来看,公司营业收入99.08亿元,归属于上市公司股东的净利润16.69亿元,较上年同期增加13.74亿元,同比增加465.1%,继续保持高速增长的态势。那么这其中的具体原因又是什么呢?

翻阅其财报可发现,广宇发展业绩突然大幅提升,主要由于重组。

2017年8月24日,广宇发展与鲁能集团有限公司之间的重大资产重组方案获无条件通过,并于9月20日取得证监会批复,10月30日新增股份发行上市,至此,广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。鲁能集团承诺,将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入廣宇发展。

抱住鲁能集团的“大腿”之后,广宇发展的房地产版图飞快扩大。2016年主要房地产业务还局限在重庆、东莞、青岛等地的广宇发展,2017年,其疆土已拓宽至济南、北京、宜宾、成都、南京、苏州、张家口等城市。

而且,重组令其净利润得到大幅提升。据其2017年年报显示,重组获得的顺义新城、鲁能亘富、宜宾鲁能该年度净利润共14.36亿元,占广宇发展本年归属于母公司股东净利润的66.13%,也就是说有三分之二的净利润来自于重组之后注入的新项目。

此外,重组的影响还在持续发酵,2018年上半年,广宇发展在重庆、济南、北京地区营收同比增加237.71%、86.13%、18.76%,持续拉动广宇发展利润增长。目前,广宇发展拥有51个规划、拟建及在建项目,并于1~6月内拿下7块土地。

重组令广宇发展“大翻身”,但这个对广宇发展至关重要的机会,却久经周折,耗时八年时间。

早在2009年12月,广宇发展就与鲁能集团就重组和整合事项签订附条件生效的框架协议。广宇发展拟以9.88元/股的价格向鲁能集团定向增发最多不超过7亿股,以购买其持有的7家下属地产公司股权。当时,中信证券认为,若重组交易完成,广宇发展经营范围将从单一的重庆地区扩展到四川、山东、海南等地区,经营规模扩大,土地储备大幅提高,从而强化公司的市场地位。然而一年后,广宇发展公告称,由于国家对房地产行业的宏观调控,房地产开发企业并购重组处于暂停状态,定增收购的重组事宜并未能取得实质性进展,重组不了了之。

然而广宇发展并没有灰心,其在2013年8月又再次重启了与鲁能集团的重组事项,且目标变得更大。这一次除了从2009年首次披露的7家標的公司名单中保留重庆鲁能、宜宾鲁能、海南三亚湾、海南英大、鲁能亘富5家公司以外,广宇发展还拟收购顺义新城80.71%的股权、鼎荣茂华70%的股权以及重庆鲁能英大30%的股权。以上收购均以发行股份的方式。

同时,广宇发展拟向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集不超过该次交易总金额25%的配套资金。与2009年的重组方案相比,该次购买资产的股份发行价格降至7.21元/股,拟注入的资产交易价格达到125.2亿元,募集配套资金总额不超过41.7亿元。

这次重组依旧夭折,关于本次重组失败的原因,2015年4月23日,广宇发展发布公告称,证监会并购重组委认为,该次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露,与《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定不符,故对相关重组和定增募资事项予以否决。

两次重组失败的广宇发展并未就此放弃。2016年4月,广宇发展踏上第三次重组征程。只不过,这一次鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包,剔除包括海南公司在内的3家标的资产,减少标的资产交易作价至91.11亿元,重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至89.85%。

这件“大事”最终在2017年得以成功,而且效果也立竿见影。广宇发展在2018年将持续推进鲁能集团的资产注入,提升其盈利能力。2018年6月25日,公司股东大会已审议通过《关于现金收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权、都城伟业集团持有的天津鲁能泰山100%股权暨关联交易的议案》。事实上,广宇发展从拿地到住宅开发销售等工作均通过其直接或间接参股的鲁能系公司,公司的盈利能力与鲁能系公司表现密切相关。

不过,广宇发展虽然业绩大幅提升,其2017年的资产负债率也在这5家公司中排名较高,达86.7%。而且值得注意的是,这5家上市公司负债率在85%以上的就有3家。广宇发展、天房发展营收规模较大,资产负债率分别排在第二、三位。但是,天津松江营收还不到广宇发展的十分之一,资产负债率却最高,达到了88%。结合经营现金流净额来看天津松江2017年为-6.85亿元,同比下滑235.9%。较高的资产负债率以及造血能力欠佳,公司的资金链是否会相对紧张?公司还未给予答复。此外值得注意的是,营收规模排名第二的天房发展除了资产负债率较高之外,经营现金流净额排名也在最后一位,为-84.99亿元,同比下滑232%。天房发展的资金链情况也需投资者更多注意。

而从毛利率情况来看,这5家公司毛利率最高的是天保基建,达55.3%,而且其资产负债率也最低,为50.2%。在这5家公司中增长较为稳定。而毛利率最低的则是净利润出现亏损的津滨发展,仅为11%。

截至8月3日,广宇发展、天房发展、天保基建、天津松江、津滨发展的股价分别为9.15元、4.68元、4.19元、3.53元、2.51元,股价高低与其业绩排名基本相符。

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