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底价拿下城改地块 大华集团扩土储模式很另类

发表日期:2018-09-13 05:17    来源:投资者报    关注指数:

杨春霞 高方方

一片荒凉,杂草丛生,地上堆满了碎瓦片,四周被围墙包围着,这就是宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块目前的现状。

宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块是顾村老集镇“城中村”改造地块,8月9日被大华(集团)有限公司(以下简称“大华集团”)以42.78亿元的底价收入囊中。

值得一提的是,包括上述该地块在内,上海今年挂牌了7幅城改地块,截至发稿,已出让了6幅,最近的一幅于8月28日出让,位于奉贤南桥新城,由上海肖塘投资发展有限公司以底价6178万元竞得,为办公楼地块。

对于接连出让多幅城改地块,多位业内人士均表示,很大程度上与增加存量供给有关。诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示,在城市规模有限的背景下,大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着城市更新将成为城市发展的新增长点。

中国房地产数据研究院院长陈晟也认为,城中村改造是上海从存量土地增加供给的一种方式,能够增加整体的土地供给和房屋的供给缓解目前房价上涨过快的压力。

底价拿地

值得一提的是,从地块的竞得方来看,大华集团在上海城中村改造中扮演着重要的角色,今年上半年,已先后拿下4幅城中村改造地块,且均含有住宅物业。

8月22日,上海土拍市场成交3幅“城中村”改造地块,其中上海睿华房地产开发有限公司(以下简称“上海睿华”)分别以4.09亿元、9.48亿元的底价拿下宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域C1-06地块和宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-18、E1-02地块。

此外,8月9日,大华集团旗下子公司上海顾华房地产开发有限公司(以下简称“上海顾华”)以42.78亿元竞得宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块。

再往前,4月12日上海土地市场迎来年内首宗可售住宅出让,最终,大华集团子公司上海华行房地产开发有限公司(以下简称“上海华行”)以底价27.9亿元夺得宝山区N12-1001编制单元13A-02地块,该地块也是“城中村”改造项目。

从今年已成交的4幅城中村改造地塊的出让情况来看,最终竞得方为上海睿华、上海顾华均有当地镇属企业的参股。据相关资料显示,上海睿华99%股权来自大华集团,1%的股权来自大场镇经济联合地产开发有限公司。而上海顾华房地产开发有限公司,90%股权来自大华集团,10%来自上海顾村资产经营投资有限公司(上海顾村经济联合社占90%股权)。除此之外,大华集团的前身为上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司组建。

对此,黄琳珊表示,上海的城中村改造有别于深圳,一般多位于宝山、闵行等中环外地段,而且规模、体量不是很大,一般涉及的都是国企央企,民营企业不会轻易涉及。

不可忽视的是,从楼板价来看,城改项目让大华集团占了不少便宜。以宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块为例,楼板价为21000元/平方米,而作为对比的是,2016年信达地产以50.8亿元竞得的宝山新城顾村A单元10-03、10-05商住地块,与这幅地块仅仅隔着一条宝安公路,楼板价高达37248.58元/平方米。

从周边在售房价来看,克而瑞数据显示,该地块周边3公里近一年来,商品房成交均价在34000元~41000元区间浮动,最近的2018年8月份,成交均价为39540元。

不过,对于上述城改项目未来将如何运作操盘以及拿地资金来源渠道,《投资者报》记者致函大华集团,截至发稿未收到回复。

另类扩土储

大华集团创立于1988年,是一家由上海宝山区大场镇镇属集体企业发展而来的房地产公司,目前已布局上海、杭州、西安、大连、武汉、济南、海口、南京、泰州、沈阳及烟台等11个城市。

克而瑞数据显示,2018年上半年,大华集团销售金额为125.17亿元,其中上海和南京贡献居前两位,分别为39.68亿元、17.88亿元。

在土地储备方面,此前大华集团土地储备共计115.17万方,此次竞得的4幅城改地块为大华集团增加了18.79万平方米的土地储备。

当然,作为上海本土的房企,大华集团并不局限于上海的领地,还通过收并购入股等方式,在当地成立子公司借道旧改挺进西南重镇昆明和粤港澳大湾区核心城市广州。

2017年8月大华集团在昆明成立了大华集团(昆明)投资有限公司,2018年1月30日,大华集团在昆明成立大华华泰房地产开发有限公司,经营范围包括房地产开发经营、物业服务等。

2018年3月,云南城投旗下子公司云南亚德房地产开发有限公司(以下简称“云南亚德”)40%股权挂牌交易,转让底价6680万元,受让方为大华集团(昆明)投资有限公司。据公开报道,云南亚德是盘龙区东白沙河片区虹桥村、龙池村城改项目的社会投资人,上述项目用地面积约683.27亩,净用地面积约23万方。

此外,2017年9月,大华集团与云南西山区政府签下两笔300亿大单,主要用于春雨路沿线城市更新改造以及马街街道办城市更新改造开发。时隔两个月,大华集团又敲定了昆明东三环长地梗村城中村项目改造。

值得一提的是,根据大华集团官方微信内容,2018年大华集团还在广州成立新公司,意欲布局粤港澳大湾区,不过关于广州公司目前未找到相关资料。

此外,在2017年6月,在海口市政府举办的2017年海口综合招商推介会上,大华集团董事长金惠明与海口市房屋征收局签署了《海口市迈仍片区棚改项目合作框架协议》,该片区位于海口市琼山区,划定改造范围用地1906亩。

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