新基点评：诺安全球收益不动产(320017)

基金概况：诺安全球收益不动产(320017) 

（数据来源：诺安基金、易天富基金研究中心整理）

易天富基金大师对诺安基金管理有限公司分析：

（数据来源：易天富基金大师基金分析系统www.etf88.com）

基金经理介绍：

    朱富林，清华大学房地产专业学士，美国弗吉尼亚理工大学运输/基础设施系统专业硕士，美国印地安那大学凯莱商学院MBA。曾任瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse FirstBoston)证券研究部高级经理，联博(Alliance Bernstein L.P.)资产管理公司高级投资经理，易方达基金管理有限公司海外市场投资经理。2011 年3 月加入诺安基金管理有限公司，拟任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

    赵磊，南开大学金融数学硕士。2006 年9 月加入诺安基金管理有限公司，曾任诺安基金管理有限公司高级产品设计师、产品小组组长、REITs 小组副组长，拟任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

投资范围：

    据招募说明书显示，该基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的房地产信托凭证（可简称“REITs”）、货币市场工具以及中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲本外币的汇率风险，还可以投资于外汇远期合约、外汇互换协议、期权等金融工具。本基金主要投资的REITs 是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。本基金投资于REITs 的比例不低于基金资产的60%；现金或者到期日不超过一年的政府债券的投资比例不低于基金资产净值的5%。本基金不直接购买不动产，也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类REITs（Mortgage REITs）。

产品优势：       

    1、国内首只QDII型房地产信托投资基金。本基金主要投资的REITs 是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。简单地说就是投资房地产的信托凭证。它是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

     2、长期回报稳定，安全性较高，类似于固定收益类产品。统计数据显示，REITs过往30年平均年收益率可达10%-15%，远高于各类理财产品。从历史数据看，假如投资者1970年投入100万全部买入富时美国REITs指数标的(选择红利再投资)，则截止2010年总资产将涨为566万元，年化收益率高达11.64%;而假如投资者1990年做同样投资，至2010年也可获得11.01%的年化收益率。

    3、具有良好的抗通涨性。REITs产品面世后，投资者将可直接通过投资该基金而获取稳定的不动产投资回报。投资者在投资黄金、大宗商品以及农业基金来抗通胀后，又多了不动产投资这一抗通胀新渠道。REITs最大的属性是股息分红，一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%-8%，这样的定期分红收益是能够战胜通胀的;另外，投资REITs还能获得资本利得即REITs持有不动产物业的长期资本增值，这则取决于GDP增长、就业率、利率水平等宏观经济情况以及物业所处地段、物业管理水平等。通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性RE-ITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。

分析总结：

    该基金是国内首只QDII型房地产信托投资基金，主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的房地产信托凭证（简称“REITs”），投资者将可直接通过投资该基金而获取稳定的不动产投资回报，具有良好的抗通涨性，该产品类似于固定收益类产品，适当配置可优化投资组合，所以我们认为投资者可以适当关注该基金。

(易天富基金研究中心)

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