“深圳观澜项目一期已于今年1月8日募集完毕，武汉四新项目也已经募集成功。”一位接近金地集团(600383.SH)管理层的人士告诉《财经》记者。
早在2008年，金地集团即已经开始尝试房地产基金，当年金地集团与瑞银合作推出了“瑞银金地中国房地产基金”，只是该基金为美元基金，而此次深圳与武汉的两个项目均为人民币基金。
地产基金的运作好处不言而喻。“政府很难通过直接干预的方式影响房地产基金的规模。”一位地产PE的投资经理表示，除非直接下令禁止地产企业设立基金。华远地产(600743.SH)前任董事长任志强亦在一次专访中对《财经》记者表示，这种募资方式，政府“管不到”。
基金融资的模式属于股权融资，与债权融资相比，其最大的好处是能够补充资本金，有利于企业撬动更多的银行信贷。
在资本市场融资之门被牢牢封闭，信托融资受到限制，银行贷款也渐渐趋紧的情况下，地产基金有机会在地产市场扮演更为重要的角色。
近日，标准普尔发出的风险预警让内地开发商不得不重新考虑其近乎疯狂的海外融资计划，不断攀升的负债水平可能给企业带来巨大的流动性风险。
筹建基金成为地产开发商不多的选择之一。接近四大行总行的人士对《财经》记者透露，作为国内房地产企业龙头，万科(000002.SZ)也已经启动了自己的地产基金项目，整体模式与金地相似，当前该项目正在工行、中国银行、招商银行审批，过投决会之后将由这些银行的私人理财部门推荐出售。
“万科只是刚开始做，各方面应该都没有金地成熟。”一位知悉情况的基金投资经理评价说，“但是现在看来，这种做法是一个趋势。”
但对于国内刚刚兴起的地产基金而言，问题在于迄今为止，由企业主导的地产基金始终难以扩大规模——美元基金受制于外汇管制，新兴的人民币基金又缺乏成熟模式。
《财经》记者获悉，金地集团武汉项目原计划募集4亿元，最终只募集了2亿元，而原计划募集6亿元的深圳项目，仅仅募集了3亿元之后便匆匆收场。
此外，投资人仍存顾虑。由开发商牵头吸引投资者入股，转而投资开发商自己的项目，如何能保持项目的独立性，防范可能出现的道德风险，又是否会有各种暗藏的利益输送等问题呢？
在基金设计时，国内地产基金将门槛骤降至百万级，可以接纳更多的公众投资者，一方面令广大民众都能享受到地产行业高利润；而另一方面，也分散和弱化了投资人的监管能力和话语权。
以冷遇开场，与质疑伴生，新兴的国内地产基金将何去何从？
失意的成交
对于此次推出的两个人民币基金项目，金地集团显然做了充分的筹备。“他们的金融和法律顾问非常专业。”一位参与过该项目的投资者对《财经》记者透露，“从交易结构的设计细节完全可以看出来。”
武汉四新项目位于汉阳区江城大道与三环线交会处，计划总建筑面积58.5万平方米。在金地集团为投资者准备的路演材料中，列举了十多位来自金融界和法律界拥有多年基金操作经验的人员，他们均为稳盛投资公司(下称稳盛投资)的管理层。
稳盛投资是由金地集团全资拥有并在香港设立的投资管理公司，是金地集团房地产金融的业务平台，曾与瑞银合作募集美元房地产基金。
作为GP(基金管理人)的天津稳盛是稳盛投资在天津设立的全资子公司，武汉四新项目由该公司与金地武汉公司合作进行。此前，金地武汉公司曾与ING(荷兰国际集团)合作开发过国际花园项目。
天津稳盛和参加信托计划的投资人(LP)或直接作为LP的投资人一起组建有限合伙企业天津稳盈。然后由天津稳盈和金地武汉公司共同组成武汉金地伟盛项目公司，具体负责四新项目开发建设，金地武汉持股51％。
金地集团武汉项目路演材料中透露，部分投资者采取信托合作的方式参与投资，一方面可以合理避税，如果LP是一家公司或信托的话，信托计划本身不需要缴税，信托计划分配到个人投资者，也不需交税，但如果LP是自然人，则个人需要多交20％的个人所得税。